Kostenkontrollen

Der Architekt (Planer) ist zur Vornahme der laufenden Kostenkontrollen gehalten:

Definition

• Kostenkontrolle   =         Kontrolle der erbrachten Bauleistungen und ihrer effektiven Kosten

Grundlage

Informationspflicht des Architekten

• Kostenkontrollpflicht auch ohne besondere Vereinbarung

zu vereinbarende Leistungen

• Aufstellung, Überwachung und Nachführen eines detaillierten Zahlungsplans
• Finanzverwaltung und -überwachung

Abgrenzung von der Kostenprognose

• Die Kostenprognose bezieht sich – vor der Vergabe – auf die künftige, noch (nicht vergebene) zu erbringende Leistungen
  • Kostenprognose
• Die Kostenkontrolle bezieht sich – während der Ausführungsphase – auf die effektiv entstehenden oder entstandenen Kosten
  • siehe nachfolgend „Funktion“

Rechtsnatur

Zur Kostenkontrolle im Allgemeinen

• Information über die Baukostenentwicklung
• Ausfluss der Pflicht zur getreuen und sorgfältigen Auftragsausführung
  • Getreue + sorgfältige Ausführung

Separiertes Baukostencontrolling

• Einzelauftrag (vom Bauleitungsmandat getrennter Auftrag)
  • Ein auf das Baukostencontrolling beschränktes Vertragsverhältnis würde als einfacher Auftrag nach OR 394 ff. qualifiziert
• Einzelne Teilaufgaben des Baucontrolling (wie Schlussabrechnungs-Erstellung) können zwar die Werkvertragsvoraussetzungen (OR 363 ff.) erfüllen, unterstehen aber, weil es sich um unselbständige Arbeiten im grösseren Kontext handelt, trotzdessen dem Auftragsrecht (OR 394)

Funktion

• Ständige Überwachung der Baukosten daraufhin, ob sie sich im Rahmen des Kostenvoranschlags halten
• ggf. Kostensteuerung
  • Reflex auf geplanten Gesamtkosten
  • Massnahmen, um korrigierend auf die Gesamtkosten einzuwirken
  • Vorbehalt
    • BGE 4C.424/2004 geht nur bei Vorliegen einer Kostenlimite von einer Kostensteuerung aus
      • Kostenlimite

Kostenkontrolle-Aufgaben

Grundsätzliches

• Grundlage
  • 1. Architekturvertrag
  • 2. Keine Abrede im Architekturvertrag: OR
  • 3. Bei Übernahme die SIA-Ordnung 102 / 103: die dortigen Normen
• Anforderungen an die Kontrollinformationen
  • Transparenz
  • Frühzeitigkeit
• Im Vergabezeitpunkt
  • Vergleichszusammenstellungen mit Bezug auf den Kostenvoranschlag
  • Erstellung eines revidierten Kostenvoranschlags, wenn sich eine erhebliche Überschreitung des Kostenvoranschlages abzeichnet, vor allem bei der Baumeisterofferte
• Während der Bauphase
  • Periodische Kostenrapporte
  • Vergleich von Zahlungen und Verpflichtungen mit dem Kostenvoranschlag
• Offenbarung eigener Fehler
  • Sofortige Benachrichtigung
    • Offenlegung eigener Haftung führt nicht zu einer Haftungsbefreiung
  • Verheimlichung führt zu einer zweiten Vertragsverletzung

Grundleistungen gemäss SIA-Ordnung 102

• Kontrolle von Leistungsaufstellungen und Rechnungen
• Erstellen anteilsmässiger Kostenverteiler
• Zahlungsanweisungen und Abschluss der Unternehmer- und Lieferantenrechnungen
• Führung der Buchhaltung / Gliederung in Übereinstimmung mit dem Kostenvoranschlag
• Periodische Kostenrapporte, Vergleich von Zahlungen und Verpflichtungen mit dem Kostenvoranschlag
• Nachführung des generellen Zahlungsplans
• Einholen und Kontrolle der Bank- oder gleichwertiger Garantien
• Erstellen der Liste der Garantie-Verfalldaten

Zusätzliche (Kontroll-)Leistungen

• gemäss allf. Parteiabrede
• Anwendungsfälle
  • Aufstellen, Überwachen und Nachführen des Zahlungsplanes
  • Finanzverwaltung und –überwachung für eine Finanzierungsstelle
    • Auszahlungsüberwachung für den Bau kreditierende Bank

    • Auszahlungsüberwachung

Abspaltung der Kostenkontrolle

• Von der Bauleitung getrenntes Kostencontrolling
• Übertragung des Kostencontrolling an einen Bauherrenberater
  • EXKURS BAULEITUNG: BHB-Tätigkeitsgegenstand

Kontrollmethode

• Abgleich der Kosten von Vergabe und Ausführung

Überwachung durch SOLL- / IST-Vergleich

Erhebung der tatsächlichen Entwicklung der Baukosten, auf Basis der

• Unternehmerofferten
• (unterzeichnete) Werkverträge
• Unternehmer-(Schluss-)Rechnungen
• etc.

Sporadische Kostenrapporte und der Vergleich von Vergabe mit den zu erwartenden Kosten (Zahlungen und noch offene oder zu erwartende Verpflichtungen) mit dem Kostenvoranschlag

• Die sporadischen Kostenrapporte und der Vergleich von Kostenvoranschlag mit der Kostenkontrolle (Zahlungen und offene Verpflichtungen) dient als Grundlage der regelmässigen Bauherreninformation

Besonders sorgfältige Kostenkontrolle bei rollender Planung

Baubeginn vor Vergabe aller Arbeiten

• Solange nicht alle Arbeits-Vergaben erfolgt sind, ist die Kostenprognose noch ungenau und der Architekt kommt in Zugzwang, wenn die Handwerker von der rollenden Planung wissen bzw. bestimmte Handwerker für das betreffende Zeitfenster nicht (oder nur teurer) anbieten können

Zeitnahe besondere Sorgfalt

• In einer solchen Situation hat die Kostenkontrolle sehr sorgfältig und sehr zeitnah zu erfolgen

Kostenüberschreitungsbefürchtungen des Architekts (Planers)

• Sofortige Abklärungspflicht des Architekten bei Zweifeln
  • zB bei Ahnung einer Kostenüberschreitung
• Erhebung der Kostendifferenzen und ihrer Ursachen
  • Der Architekt (Planer) muss „der Sache auf den Grund gehen“
• Architekteninformation an den Bauherrn über die Ergebnisse seiner Abklärungen
  • zwecks Problemlösung

Ende der Kostenkontrolle > Gesamtkosten-Abrechnung

• Die Kostenkontrolle endet mit der Abschlussphase des Bauvorhabens, mit der Erstellung der Gesamtkosten-Abrechnung
• Schlussabrechungsarbeiten
  • Aufstellen der Gesamtkosten-Schlussabrechnung
    • Darstellungsart
    • Gliederung
    • Gegenüberstellung mit dem Kostenvoranschlag
    • Ausweis der sich den Gesamtkosten des Bauwerks ergebenden Kennwerte
  • Nachprüfen
  • Bereinigen
  • Ablieferung an den Bauherrn, mit Genehmigungsziel
• Siehe ferner Kostenerwahrung

Haftung

• Kostenüberschreitungs-Haftung