Kostenvoranschlag

Jeder Bauherr hat Anspruch auf einen Kostenvoranschlag:

Kostenvoranschlag-Definition

Kostenvoranschlag

  • Stichwortdefinition
    • =   Gesamtkostenübersicht
  • Kurzdefinition
    • =   Auskunft über die zu erwartenden Baukosten
  • Langdefinition
    • =   Prognose des Architekten aufgrund seiner detaillierten Kalkulation, die den Bauherrn über die zu erwartenden Baukosten informiert (vgl. auch Art. 4.2.5 SIA-Ordnung 102)

Kostenvoranschlag-Grundlagen

OR

SIA

  • Art. 4.2.5 SIA-Ordnung 102

Kostenvoranschlag-Abgrenzung zur Kostenkontrolle und Fokus

Kostenvoranschlag

  • Der Kostenvoranschlag bezieht sich auf künftige Baukosten

Kostenkontrolle

  • Die Kostenkontrolle bezieht sich auf bereits entstandene Baukosten, d.h. vor allem auf Schlussabrechnungen (vgl. Art. 4.5.1 SIA-Ordnung 102)

Kostenvoranschlag-Abgrenzungen zu weiteren Prognosen

  • Kostenschätzungen   =         Prognose auf Basis einer überschlägigen Kalkulation der voraussichtlichen Baukosten
  • Gesamtkostenübersicht   =         Prognose (nach Verzicht auf eine Kostenprognose in der Projektphase), die rechtzeitig die Kostenprognose nachholt (vgl. Art. 7.15 i.V.m. Art. 4.3.3 SIA-Ordnung 102)
  • Honorarschätzung   =         Prognose über das voraussichtliche Architektenhonorar
  • Ungefährer Ansatz Bauunternehmer   =         Prognose über den mutmasslichen Preis (Werklohn) des Unternehmers (OR 375)
  • Kostenvoranschlag Bauingenieur   =         Prognose über das voraussichtliche Ingenieurhonorar
  • Kostenlimite         =   Festsetzung des äussersten Preises für das gesamte Bauwerk
  • Bausummengarantie   =         Zusicherung des Architekten (Planer), wonach die Baukosten den genau bezeichneten Betrag nicht übersteigen

Kostenvoranschlag-Rechtsnatur

  • Auskunft mit Vorstellungsäusserung des Architekten (Planer)
  • Bei zu ungenauem Kostenvoranschlag entsteht eine Haftung für falsche Auskunft

Kostenvoranschlag-Qualifikation

Auftragsregeln (Einfacher Auftrag nach OR 394 ff.)

  • Gesamtvertrag
    • vgl. aber BGE 109 II 462 ff.: Gesamtvertrag = gemischter Vertrag mit Spaltung Rechtsfolgen in Auftrag oder Werkvertrag
  • Kasuistik | auftrag.ch

Werkvertragsregeln (Werkvertrag nach OR 363 ff.)

  • Einzig Erstellung des Kostenvoranschlags
  • Kostenvoranschlag + Baupläne
  • Grundlagen | werk-vertrag.ch

Kostenvoranschlag-Ziel

  • Grundlage des Bauherrn für künftige Entscheidungen und Dispositionen

Kostenvoranschlag-Basis

  • Detaillierte Kostenkalkulation, auf die sich der Architekt (Planer) zu stützen hat

Kostenvorschlag-Erstellungspflicht

Grundsatz der Erstellungspflicht

  • Der Architekt (Planer) ist zur Ablieferung eines Kostenvoranschlags verpflichtet

Folgepflichten

  • Pflicht zur persönlichen Erstellung
  • Pflicht zur weisungsgemässen Erstellung, falls der Bauherr von sich aus Weisungen erteilt
  • Pflicht zur fachmännischen Erstellung
  • Ablieferungspflicht
  • Pflicht zur rechtzeitigen Ablieferung
  • Informations- und Beratungspflichten

Kostenvoranschlag-Zeitpunkt

  • Letzte, im Normalfall genaueste Kostenprognose vor Baubeginn
    • Den Architekten (Planer) trifft die Pflicht zur rechtzeitigen Ablieferung des Kostenvoranschlags
  • Fortschreibung bei rollender Vergabe (Baubeginn vor (vollständiger) Vergabe)
    • Der Architekten (Planer) hat in einem solchen Fall die Pflicht zu erhöhter Sorgfalt und zu einer schnellen Aktualisierungskadenz

Inhalt / zu erfassende Kosten

OR

  • Keine Inhaltsumschreibung

SIA

  • Art. 4.2.5 SIA-Ordnung 102 gibt den Umfang der Beschreibung vor
    • Detaillierte Beschreibung mit
      • Vorgesehene Materialien
      • Vorgesehene Lieferungen
      • Bezeichnung der gewählten Materialien

zu erfassende Kosten

  • Mutmassliche Baukosten für den Bauherrn
    • Kostenpositionen im Allgemeinen
      • Kosten für die Erstellung der Baute
      • Umgebungskosten
      • Architektenhonorar
      • Fachplanerhonorar
    • Abtiefungsgrad
      • Detailkosten gemäss Kontrollliste möglicher kostenverursachender Leistungen nach Baukostenplan (BKP)
  • Gliederung
    • nach Baukostenplan (BKP)
  • als unberücksichtigt gelten:
    • Mehrkosten nach OR 373 Abs. 2
    • Kosten nachträglicher Änderungswünsche des Bauherrn
  • Als inbegriffen gilt, sofern der Architekt nicht ausdrücklich erwähnt, er habe diese Position nicht berücksichtigt:
    • Bauteuerung

Kalkulationsverfahren

  • Detaillierte Kalkulation der voraussichtlichen Baukosten (im Gegensatz zur Kostenschätzung: Kostenschätzung)

Auslegung des Vertrages

  • Ist streitig, welche Kosten der Architekt (Planer) zu berücksichtigen hat, ist dies durch Auslegung des Architekturvertrages zu ermitteln

Kostenvoranschlag-Form

Gesetz

  • Formfreiheit

Praxis

  • Schriftform ist der Regelfall

bei Abrede

  • digitale Zurverfügungstellung oder Ablieferung eines Datenträgers

Kostenvoranschlag-Kundgabepflicht

  • Der Architekt (Planer) muss den Kostenvoranschlag nicht nur erstellen, sondern ihn auch dem Bauherrn (Adressat) abliefern

Kostenvoranschlag-Genauigkeit

Ungewisse künftige Daten

  • Da sich die Prognose auf künftige und nicht endgültige Daten bezieht, ist ihr eine gewisse Unzuverlässigkeit eigen

Erstellung vor Arbeitsvergabe

  • Die gewisse Unzuverlässigkeit rührt auch daher, dass die Prognose vor Ausschreibung der Arbeiten zu erstellen ist

Toleranzmarge als Ungenauigkeits-Spektrum zugunsten des Architekten

  • Aufgrund dieser Unsicherheitsfaktoren wird dem Architekten (Planer) durch die Lehre und Rechtsprechung eine Toleranzmarge, innerhalb der der Bauherr eine Ungenauigkeit akzeptieren muss, zugestanden

Genauigkeitsgrad des Kostenvoranschlags

  • Nennung der erfassten Kosten oder Angabe des Genauigkeitsgrades
  • Ohne Genauigkeitsgrad-Nennung
    • Anwendung des Vertrauensprinzips
    • Massgeblichkeit, was der Bauherr in guten Treuen verstehen musste oder durfte

Toleranzregel

Definition Toleranzregel

  • Toleranzregel         =   Ungenauigkeitsmarge, eine besondere Erscheinungsform des Wahrscheinlichkeitsbeweises

Grundlage der Toleranzregel

  • OR
    • Lehre
      • GAUCH PETER, BR 1987, S. 16
      • GAUTSCHI GEORG, Berner Kommentar, N 3a zu OR 374
      • SCHUMACHER RAINER, Die Haftung des Architekten aus Vertrag, in Gauch Peter / Tercier Pierre, Das Architektenrecht, 3. überarbeitete und ergänzte Auflage, Freiburg 1995, S. 241 / Rz 760
    • Rechtsprechung
      • BGE vom 16.12.1986 i.S. D. gegen L.
      • ZBJV 86 (1950) 40
  • SIA
    • Massgebende Norm
      • „Mangels besonderer Vereinbarung“ verlangt Art. 4.2.5 SIA-Ordnung 102 einen Genauigkeitsgrad von +/- 10 %
    • Grundsatz
      • Durch Übernahme der SIA-Ordnung wird die Toleranzregel zum Vertragsbestandteil und eben kein anderer Genauigkeitsgrad verabredet
    • Ausnahme
      • Eine „besondere Vereinbarung“ über den Genauigkeitsgrad (Toleranzgrenze), in Änderung des SIA-Architekturvertrags

Rechtsnatur der Toleranzregel

  • Gegenstand des Beweisrechts
  • Keine Regel des materiellen Rechts

Funktion der Toleranzregel

  • positiv
    • (Faust-)Regel für den Genauigkeitsgrad
  • Negativ
    • Die Toleranzregel hat nicht die Funktion einer Haftungsbeschränkung

Vereinbarung der Toleranzregel

  • Architekt (Planer und Bauherr können – in Abweichung von Gerichtspraxis oder Art. 4.2.5 SIA-Ordnung 102 – den Genauigkeitsgrad des Kostenvoranschlags mit einer (eigenen) Toleranzregel verabreden
  • Die Parteiabrede einer Toleranzregel darf aber nicht als eine Haftungsbeschränkungsklausel ausgelegt werden, die den Architekten in diesem Umfang von der Haftung befreien würde

Keine Vereinbarung einer Toleranzregel > Toleranz-Quantitative

  • Neubau-Toleranz
    • Allgemeine Toleranzregel von +/- 10 % (Normaltoleranz)
      • OR-Grundlage
        • Lehre und Rechtsprechung
      • SIA-Grundlage
        • Mangels besonderer Vereinbarung“ verlangt Art. 4.2.5 SIA-Ordnung 102 einen Genauigkeitsgrad des Kostenvoranschlags von +/- 10 %
    • Unvorhergesehenes-Toleranz (Spezialtoleranz)
      • Grundlage
        • Architekten führen in ihren Kostenvoranschlägen meistens eine Position für „Unvorhergesehenes“
      • Funktion
        • Zusätzliche Reserve für Ungenauigkeiten des Kostenvoranschlags
      • Prozentregel
        • 5 % der Gesamtsumme des Kostenvoranschlags
      • Pauschalbetrag
        • Angabe eines Pauschalbetrages für „Unvorhergesehenes“, ohne nähere Angabe über die Bedeutung
          • Fehlkalkulationen sind kumulativ über beide Toleranzen (Normal- und Spezialtoleranz) auszugleichen
  • Altbausanierungs-Toleranz
    • Allgemeine Toleranzregel mit situativem Prozentsatz
      • OR-Grundlage
        • Situative Beurteilung je nach Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens
      • SIA-Grundlage
        • Viele Architekten (Planer) stellen – durch Verwendung des SIA-Mustervertrages – einfach auf Art. 4.2.5 SIA-Ordnung 102 ab und wenden – zu ihrem Nachteil – auch bei Altbauten auf die Neubautoleranzgrenze an!
    • Unvorhergesehenes-Toleranz (Spezialtoleranz)
      • Grundlage
        • Architekten führen in ihren Kostenvoranschlägen meistens eine Position für „Unvorhergesehenes“
      • Funktion
        • Zusätzliche Reserve für Ungenauigkeiten des Kostenvoranschlags
      • Prozentregel
        • 10 % der Gesamtsumme des Kostenvoranschlags
      • Pauschalbetrag
        • Angabe eines Pauschalbetrages für „Unvorhergesehenes“, ohne nähere Angabe über die Bedeutung
          • Fehlkalkulationen sind kumulativ über beide Toleranzen (Normal- und Spezialtoleranz) auszugleichen

Wirkung der Toleranzregel

  • Verbindlichkeit der Toleranzregel
    • durch Übernahme von SIA-Ordnung 102 (Art. 4.2.5) und keine „besondere Abrede“, die einen anderen Genauigkeitsgrad beinhaltet
  • Toleranzangabe derogiert das Kostenziel des Bauherrn nicht
    • Die Toleranzangabe des Architekten auf dem Kostenvoranschlag hebt das Kostenziel des Bauherrn nicht auf
  • Kostenüberschreitungs-Haftung

Haftung

Weiterführende Literatur

  • ZEHNDER HANNES, Die Haftung des Architekten für die Überschreitung seines Kostenvoranschlages, Freiburg 1993, 151 S.

Weiterführende Informationen

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